Wettelijke Informatie

Wettelijke Informatie


Met Sunny Palm Properties krijgt u in Spanje een individuele begeleiding van één van onze ervaren Nederlandse medewerkers. Hierbij kunnen zowel nieuwe projecten als bestaande woningen worden bekeken. Daarbij wordt gelet op aspecten zoals constructie (-kwaliteit), de huidige en toekomstige omgeving, nieuwe (infrastructurele) ontwikkelingen in het gebied, waardestijging en eventuele verhuurmogelijkheden.

Na uw beslissing tot aankoop over te gaan, assisteren wij u uiteraard graag betreffende eventuele verhuur en zullen u begeleiden bij het koopcontract en alle andere juridische stappen. Daarnaast adviseren wij u betreffende hypotheekverstrekkers, verzekeraars, interieurverzorging- en onderhoudsbedrijven. Ook voor het vinden van de juiste meubels werken wij samen met een aantal verschillende leveranciers welke voor elk budget een passende oplossing bieden.

Wij brengen u voor deze dienstverlening geen kosten in rekening aangezien in Spanje de verkoper de makelaarscourtage betaalt. Het kost u dus niets extra indien u zich laat begeleiden door Sunny Palm Properties tijdens uw zoektocht. Deze dienstverlening kunnen wij u echter slechts bieden indien wij als uw vertegenwoordiger optreden. Als u zich tijdens uw zoektocht in Spanje inschrijft bij een projectontwikkelaar of andere makelaar is dat echter niet meer mogelijk aangezien wij dan niet meer geaccepteerd worden als uw makelaar. Neemt u daarom altijd eerst met ons contact op voordat u zich registreert bij een project of makelaar. Wij zullen altijd alle negatieve en positieve aspecten van een woning of project aan u kenbaar maken.

STAP 2: De Reserveringsovereenkomst:
Nadat u met Sunny Palm Properties uw woning heeft gevonden komt stap twee in de aankoopprocedure, de reserveringsovereenkomst.Hiermee wordt de betreffende woning van de markt gehaald en de overeengekomen prijs gefixeerd. Het reserveringsbedrag dat hierbij betaald dient te worden bedraagt € 3000, € 6000 of € 12000 afhankelijk van het project en de aankoopprijs. Dit bedrag wordt gewoonlijk vastgehouden door een door uzelf gekozen advocaat in Spanje op een geblokkeerde derdenrekening. Direct daarna start uw advocaat een onderzoek naar het onroerend goed en indien alles is goedgekeurd wordt het bedrag overgemaakt naar de eigenaar of projectontwikkelaar. Indien u besluit uiteindelijk de aankoop niet door te zetten bent u dit bedrag meestal kwijt. Indien de verkoper besluit de verkoop aan u niet door te zetten is hij wettelijk verplicht u twee keer het betaalde reserveringsbedrag te betalen.

STAP 3: Het Koopcontract:
Gewoonlijk binnen een maand na de reserveringsovereenkomst wordt een koopcontract opgesteld waarin alle verplichtingen van beide partijen gedetailleerd worden opgenomen. Hierbij wordt in de regel 10%-25% van de aankoopprijs betaald. De advocaat van de verkoper samen met uw advocaat bepalen in deze fase alle uitstaande schulden en eventuele beslagen op het Onroerend Goed en de betaling daarvan wordt gedaan door de betreffende partij. Het betreft hier veelal O.G.- belasting, servicekosten, telefoon, elektriciteit, water, “Kosten Koper” en eventuele andere belastingen (zie hieronder voor een uitgebreid overzicht).

STAP 4: De Overdrachtsakte:
Bij bestaande woningen vindt de overdracht meestal plaats binnen 2 à 3 maanden, waarna de akte door de notaris zal worden ingeschreven in het register. Naast de advocaat zal in het geval van een hypotheek ook een vertegenwoordiger van de bank aanwezig zijn bij het tekenen van de overdrachtsakte.

Bij nieuwbouw zal de oplevering langer duren, tot maximaal 18 maanden. Er wordt in Spanje tegenwoordig een boete betaald door de ontwikkelaar indien hij te laat oplevert. De betalingen voor de woning in geval van nieuwbouw worden gedurende de bouw gedaan in stadia van 2-4 maanden tot aan de oplevering. Bij sommige projecten betaalt u 30% aan het begin van de bouw en de rest pas bij oplevering. Meestal wordt 40%-50% tijdens de bouw betaald en de rest bij oplevering (al dan niet met een hypotheek). Verschillende projecten hebben verschillende betalingswijzen. Indien u bijvoorbeeld een investeringsproject zoekt waarbij u niet meer dan 25% dient te betalen voor de oplevering, dan zullen wij u daarin graag adviseren.

Wegens enkele wetswijzigingen van de laatste jaren is de bouwer verplicht een bankgarantie te verschaffen wat inhoudt dat de koper altijd de garantie heeft dat het project zal worden afgebouwd ook al gaat de bouwer failliet. Daarnaast is het verplicht dat de bouwer u een garantie op de constructie aanbiedt van 10 jaar. Dit zijn zekerheden welke de laatste jaren wettelijk zijn ingevoerd en het voor vele mensen aantrekkelijk en veiliger hebben gemaakt om te investeren in Spaans Onroerend Goed.

BELANGRIJKE AANDACHTSPUNTEN
“Kosten Koper”:
Net als in Nederland bestaat er in Spanje ook “Kosten Koper”. Dit is tussen de 10% en 11% van de aankoopprijs. Het grootste deel hiervan bestaat uit 8% overdrachtsbelasting. Daarnaast zijn er de notariskosten, advocaat-kosten en kadasterkosten. Dit zijn overigens alle kosten die van uw kant vergoed dienen te worden. Uiteraard heeft de verkoper zijn eigen kosten zoals de makelaarskosten (wordt niet door de koper betaald) en vermogenswinstbelasting. Hieronder volgt een meer gedetailleerde uiteenzetting.

Belastingen
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). ITP wordt betaald indien u een woning koopt van een particulier persoon. Dit zal dus in principe voornamelijk gelden bij de aankoop van een bestaande woning. In Nederland heet dit de overdrachtsbelasting. Het percentage in Spanje is 8%.

BTW percentages verschillen naargelang het type Onroerend Goed. Hierbij maakt men een onderscheid tussen:

– 8% indien u bouwgrond van een projectontwikkelaar koopt welke daarna uw woning erop bouwt alsmede in het geval u een nieuwe of bestaande woning van een projectontwikkelaar koopt.

-18% indien u bouwgrond koopt zonder bebouwing van een handelaar of projectontwikkelaar.
In genoemde gevallen (niet bij bestaande woningen) betaalt u tevens 1% “administratierecht”.

Plusvalia: Dit is een gemeentelijke belasting en verschilt dus naar gelang het gebied waar de woning zich bevindt. Men kijkt hierbij naar de getaxeerde waardestijging van de grond, vergeleken met de laatste verkoop. De hoogte van deze belasting is daarom afhankelijk van hoe lang geleden de laatste overdracht heeft plaatsgevonden alsmede de gemeente waar de grond is gelegen en de waardestijging die wordt toegekend.

De Plusvalia zal aanmerkelijk hoger liggen bij de verkoop van een huis met een groot stuk grond, welke lange tijd van een enkele eigenaar is geweest, dan bij een appartement van recente bouw. In het laatste geval zal deze belasting meestal niet hoger zijn dan enkele honderden Euro’s. Overigens wordt er geen belasting betaald over een periode van meer dan 20 jaar. Indien de woning bijvoorbeeld 22 jaar oud is, wordt slechts over 20 jaar belasting geheven. Verder is het zo dat de verkoper meestal deze belasting betaalt. Aangezien hier wel eens over onderhandeld wordt hebben wij het vermeld onder de noemer “Kosten Koper”.

O.G.-Belasting, servicekosten en nutsvoorzieningen
Er is een aantal betalingen waar u inzicht in dient te hebben alvorens u definitief uw handtekening zet. Het gaat om de volgende rekeningen welke betaald dienen te zijn door de verkoper:

1. De energiekosten dienen betaald te zijn door de vorige eigenaar anders kan het Energiebedrijf weigeren u aan te sluiten. Ook dient u ervoor te zorgen dat de betaling van het water (vaak verwerkt in de servicekosten indien uw woning onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren) goed is bijgehouden.

2. De “Impuesto sobre Bienes Inmuebles” (IBI) is hetzelfde als de OZB (Onroerende Zaak Belasting) in Nederland. Dit dient ieder jaar te worden betaald en bedraagt veelal tussen de € 300 en € 500.

3. De servicekosten. Dit is van toepassing indien u een appartement of een huis koopt in een urbanisatie. Voor het bijhouden en onderhouden van de gemeenschappelijke onderdelen van de urbanisatie dient u een maandelijkse bijdrage te betalen. De hoogte van de servicekosten loopt uiteen van 50 Euro tot 300 Euro per maand en is afhankelijk van de verleende diensten en voorzieningen zoals bijvoorbeeld fitnessruimte, verwarmde zwembaden, bar etc. U heeft overigens, net als alle andere eigenaren een stemrecht betreffende zaken die eenieder aangaan.

Registratiekosten
De inschrijvingskosten in het “Registro de la Propiedad” bedragen ongeveer 0,2% van de aankoopsom.

Kosten voor de verkoper:
De eigenaar dient bij verkoop twee belastingen te betalen. De eerste betreft een vermogenswinstbelasting welke wordt berekend over het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde. Het percentage belasting over deze waardestijging is 18% voor niet-residenten. Hierbij wordt de winst gecorrigeerd voor inflatie en van de winst mogen ook een aantal kosten worden afgetrokken.

Bent u resident in Spanje dan betaalt u 18% (Volgens de wet dient u een residentenstatus aan te vragen indien u meer dan 6 maanden per jaar verblijft in Spanje). Daarnaast betaalt de verkoper meestal de Plusvalia (zie hiervoor).

Bent u belastingbetalend resident en verkoopt u uw huis van hoofd-bewoning en koopt u binnen 24 maanden een ander huis voor hoofdbewoning terug, kunt u uw 18% winstbelasting terugvorderen.

Nota Simple en Eigendom
Het Registro de la Propiedad (Kadaster) is de instantie in Spanje welke alle grondstukken en woningen registreert. Via de Nota Simple kan men inzicht krijgen wie de eigenaar is van een woning of stuk grond. Tevens beschrijft dit document of er bijvoorbeeld een beslag op de woning rust of een hypotheek aan de woning gekoppeld is. Tevens komen uit dit document juridische problemen naar voren indien van toepassing.

De Advocaat en Notaris
In Spanje wordt de advocaat meestal gezien als degene die dezelfde functie heeft als in Nederland de Notaris. Aangezien de functie van de Spaanse Notaris niet zo uitgebreid is als in Nederland verdient het aanbeveling een advocaat aan te stellen. De Spaanse notaris heeft bijvoorbeeld geen onderzoeksplicht, zoals dat in Nederland wel het geval is.

Sunny Palm Properties werkt samen met een aantal zeer gerenommeerde advocatenkantoren die u hierin professioneel kunnen begeleiden. Uw advocaat zal onderzoek doen en eventuele problemen of niet betaalde rekeningen voor u kunnen achterhalen. Ook indien er bijvoorbeeld nog een hypotheek rust op de woning zal uw advocaat hierover informatie verkrijgen (In Spanje wordt de hypotheek gekoppeld aan de woning, niet aan de persoon). De meeste advocaten rekenen een commissie van 1 tot 1,5%. De kosten van de notaris liggen tussen de 0,3% en 0,5% van het aankoopbedrag.

IN GEVAL VAN NIEUWBOUW
De volgende zaken zijn belangrijk indien u zelf een woning laat bouwen of uw intrek neemt in een zojuist opgeleverde woning welke u gekocht heeft van een projectontwikkelaar:
1) Licencia de Obras (bouwvergunning). Deze dient bekeken te worden om er zeker van te zijn dat de bouwvergunning is verleend. Het is overigens aan te bevelen dit te doen voordat u enig geld overmaakt.
2) Declaración de Obra Nueva: Na gereed komen is dit de bevestiging van registratie van de woning alsmede een verklaring dat het gebouwd is zoals beschreven wordt in de bouwvergunning.
3) Licencia de Primera Ocupación: een soort verklaring dat u als “eerste” de woning officieel mag betrekken.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): is hetzelfde als in Nederland de “BTW” (18%).

Indien u op zoek bent naar een goede, betrouwbare advocaat, die u over de huidige juridische stand van zaken kan adviseren, kunnen wij u aanbevelen :

LEX IURIS

Tel : (+34) 952 528 113
Fax: (+34) 952 525 490

Email: nacho@lexiurisabogados.es

 

of voor een Nederlands sprekend advocatenkantoor:

C&D solicitors in Torrox Costa

 

This post is also available in: Duits, Spaans, Engels